D.
MODERNISIERUNG UND AUSBAU
I.
MODERNISIERUNG DURCH DEN VERMIETER
1. DULDUNGSPFLICHT DES MIETERS
Was muss der Mieter dulden?
Die Modernisierung einer Wohnung kann für alle Beteiligten eine
nützliche Sache sein. Für
den Mieter wird eine Wohnung komfortabler, wenn z.B. eine moderne
Heizung oder sanitäre
Anlagen eingebaut werden. Maßnahmen zur Einsparung von Energie
oder Wasser können
die Kosten senken und schonen die Umwelt. Für den Vermieter erhöht
sich der Wert des
Hausbesitzes. Er kann die Wohnung besser vermieten.
Modernisierungen muss der Mieter
deshalb grundsätzlich dulden (Duldungspflicht, § 554 Abs. 2 BGB).
Dies gilt aber nicht, wenn
sie für ihn oder seine Familie oder andere Angehörige seines
Haushalts eine nicht zu
rechtfertigende Härte bedeutet. Das muss im Einzelfall geprüft
werden. Dabei spielen
natürlich auch die berechtigten Interessen des Vermieters und der
anderen Mieter des
Hauses eine Rolle. Zugunsten des Mieters kann Folgendes
berücksichtigt werden:
• Art und Umfang der Bauarbeiten, zum Beispiel die zu große
Belästigung durch Lärm und
Schmutz oder die Unbewohnbarkeit der Wohnung für längere Zeit.
• Bauliche Veränderungen, etwa der Verlust eines Zimmers durch den
Einbau eines Bades.
• Vorherige Einbauten, die der Mieter mit Zustimmung des Vermieters
vorgenommen hat
und die jetzt wertlos würden.
• Die zu erwartende Mieterhöhung nach der Modernisierung ist zu
hoch. Mit dieser
Regelung sollen vor allem Luxusmodernisierungen von Altbauten gegen den
Willen des
Mieters vermieden werden.
Eine Mieterhöhung kann jedoch nicht als Härte geltend gemacht
werden, wenn das Objekt
durch die Modernisierung lediglich in einen allgemein üblichen
Zustand gebracht wird, also
zum Beispiel ein Bad oder Doppelfenster eingebaut werden.
2. INFORMATIONSPFLICHT DES VERMIETERS
Worüber muss der Vermieter vorher informieren?
Der Vermieter muss den Mieter drei Monate vor dem Beginn der
Arbeiten über
deren Art,
den voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer
und die zu erwartende
Mieterhöhung in Textform informieren (§ 554 Abs. 3 S. 1 BGB). An
die Mitteilung dürfen
keine übertrieben hohen Anforderungen gestellt werden.
BEISPIEL:
Wenn die Modernisierung am 1. November beginnen soll, muss der
Brief spätestens
am 31. Juli beim Mieter sein.
3. KÜNDIGUNGSRECHT DES MIETERS
Kann der Mieter kündigen?
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles
Kündigungsrecht. Er
darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der
Mitteilung folgt, zum Ende des
wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs. 3 BGB).
BEISPIEL:
Der Vermieter informiert am 31. Juli den Mieter. Der kann dann bis
zum 31. August
kündigen und muss spätestens am 30. September ausziehen.
WICHTIG:
Der Mieter kann vom Vermieter einen angemessenen Aufwendungsersatz
verlangen
(z.B. Kosten für Reinigung sowie sonstige Kosten infolge der
Nichtbenutzbarkeit der
Räume).
Von diesen Regelungen kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. In
Bagatellfällen mit geringeren Konsequenzen für Wohnraum oder Miete
gelten diese
Vorschriften allerdings nicht.
4. DIE MIETERHÖHUNG BEI MODERNISIERUNGEN
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Miete erhöhen.
Dafür gibt es zwei
Methoden:
• Mieterhöhung entsprechend der Vergleichsmiete
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung über das
Vergleichsmietensystem aufgrund des
verbesserten Wohnwertes wählen.
BEISPIEL:
Es wird ein Bad und/oder eine Zentralheizung eingebaut. Dann kann
die teurere
Vergleichsmiete für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung
zugrunde gelegt
werden.
• Umlage der Modernisierungskosten
11 % des Modernisierungsaufwandes (bei Modernisierung mehrerer
Wohnungen müssen die
Kosten je Wohnung aufgeteilt werden) können pro Jahr auf die Miete
umgelegt werden
(§ 559 Abs. 1 BGB).
BEISPIEL:
Bei Modernisierungskosten von 6000,00 DM (ca. 3067,75 €) beträgt
die Erhöhung der
Jahresmiete 11 % dieser Kosten, also 660,00 DM (ca. 337,45 €). Die
Monatsmiete
steigt mithin um 55,00 DM(ca. 28,10 €) (660,00 DM [ca. 337,45 €] :
12).
Kosten für bloße Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht
umgelegt werden. Soweit
die Modernisierung auch solche Maßnahmen umfasst, sind die darauf
entfallenden Kosten
von den Gesamtkosten abzuziehen. Staatliche Zuschüsse sind bei
Berechnung der Umlage
von den Modernisierungskosten ebenfalls abzuziehen. Dies gilt z.B.
bei Inanspruchnahme
von zinsverbilligten Krediten aus den Förderprogrammen der
Kreditanstalt für
Wiederaufbau oder aus Förderprogrammen von Ländern und Gemeinden.
BEISPIEL:
Anstelle völlig schadhafter einfacher Fenster baut der Vermieter
Doppelfenster ein. Er
darf nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und
Doppelverglasung umlegen. Denn
die Erhaltungskosten muss der Vermieter ohnehin tragen.
Was muss der Vermieter beachten? Ab wann gilt die erhöhte Miete?
Der Vermieter muss die Mieterhöhung dem Mieter in Textform mitteilen. Die Erklärung
ist
nur wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich
notwendiger Erläuterungen
enthält ( § 559b Abs. 1 BGB) .
Die höhere Miete infolge Modernisierung muss nach der
Mietrechtsreform ab Beginn des 3.
Monats nach dem Zugang der Erklärung gezahlt werden, d.h. 1 Monat später
als bisher.
BEISPIEL:
Trifft der Brief des Vermieters im September ein, muss der Mieter
die höhere Miete ab
1. Dezember zahlen.
Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn der Vermieter dem
Mieter die
voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt oder sich
die tatsächliche Mieterhöhung
gegenüber der Ankündigung um mehr als 10 % erhöht hat (§ 559b Abs.
2 BGB).
Der Mieter kann auch hier das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des
Monats, von
dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des
übernächsten Monats kündigen.
Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).
II. MODERNISIERUNG DURCH DEN MIETER
Was ist zu beachten, wenn der Mieter selbst modernisieren will?
Auch der Mieter kann seine Mietwohnung modernisieren, zumal dafür
inzwischen
Bausparverträge verwendbar sind und von manchen Bundesländern
Zuschüsse aus
Steuermitteln gezahlt werden. Die Vorhaben müssen aber mit dem
Vermieter
abgesprochen und dürfen nur mit seiner Zustimmung ausgeführt werden.
In jedem Fall sollten zuvor die Rechte und Pflichten beider
Parteien vertraglich festgelegt
werden.
III.
BEHINDERTENGERECHTER UMBAU
Was darf der Mieter?
Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist mit der Mietrechtsreform
jetzt der Anspruch des Mieters
auf Zustimmung des Vermieters zu behindertengerechten Ein- und
Umbauten innerhalb und
außerhalb der Wohnung (§ 554a BGB).
Der Vermieter kann seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein
Interesse an der
unveränderten Erhaltung der Mietwohnung oder des Gebäudes das
Interesse des Mieters
überwiegt. Bei dieser Interessenabwägung sind natürlich auch die
berechtigen Interessen
der übrigen Mieter zu berücksichtigen.
BEISPIEL:
Der Mieter ist nach einem Unfall dauerhaft auf einen Rollstuhl
angewiesen. Die Türen
in seiner Wohnung sind für den Rollstuhl zu schmal. Er möchte sie
auf eigene Kosten
verbreitern. Die baulichen Gegebenheiten lassen dies zu. Auch
sonstige Gründe
sprechen nicht dagegen. Dann muss der Vermieter zustimmen. Ein
anderer Mieter
möchte im Treppenhaus einen Treppenlift einbauen, weil er die
Treppen zu seiner
Wohnung aus Altersgründen sonst nicht mehr schafft. Einen Aufzug
gibt es im Haus
nicht. Auch hier darf der Vermieter nicht von vorneherein nein
sagen. Ist damit aber der
unwiederbringliche Abriss einer wertvollen alten Treppengeländers
verbunden oder
können andere Mieter mit kleinen Kindern dann nicht mehr den
Kinderwagen, für den
unten im Hausflur kein Platz ist, nach oben tragen, muss der
Vermieter nicht
zuzustimmen.
Kann der Vermieter das Rückbaukostenrisiko absichern?
Der Vermieter kann seine Zustimmung zu behindertengerechten Ein-
und Umbauten von der
Leistung einer zusätzlichen, d.h. von der eigentlichen Mietkaution
unabhängigen Sicherheit
des Mieters abhängig machen. Anders als die Mietkaution bemisst
diese sich nicht nach der
Nettomiete, sondern allein an den Rückbaukosten für die geplanten
Ein- und Umbauten.
IV. SCHAFFUNG NEUEN WOHNRAUMS DURCH AUS- UND ANBAU
1. DULDUNG DURCH DEN MIETER
Was muss der Mieter dulden?
Mieter haben auch bauliche Maßnahmen, die neuen Wohnraum in
bestehenden Gebäuden
schaffen, zu dulden, außer wenn die Maßnahme für sie eine nicht zu
rechtfertigende Härte
bedeutet (§ 554 Abs. 2 BGB).
BEISPIEL:
Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum. Aufstockung des Gebäudes um ein
ganzes
Geschoss. Anbau an das Gebäude. Die Mieter haben dann auch die
notwendigen
Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden, z.B. die Verstärkung des
Leitungsnetzes
oder von Zwischenwänden.
2. TEILKÜNDIGUNG
Welche Möglichkeiten haben Mieter und Vermieter?
Soll neuer Wohnraum in bestehenden Gebäuden oder auf Freiflächen,
die nicht zum
Wohnen bestimmt sind, geschaffen werden, kann der Vermieter das
Mietverhältnis über die
benötigten Nebenräume und Bodenflächen gesondert durch
Teilkündigungen beenden (§
573b Abs. 1 BGB). Der Bestand des Mietverhältnisses über die
Wohnräume bleibt davon
unberührt. Die Teilkündigung ist auch zulässig, um die gekündigten
Nebenräume und
Flächen neu auf die bisherigen und künftigen Mieter verteilen zu
können.
Die Mieter können eine angemessene Herabsetzung des
Mietzinses verlangen. Stellt der
Verlust der Nebenräume eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so
können sie der
Teilkündigung auch nach
der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB).
Stand:
17. Januar 2004
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